广州14盘推新!房企卖楼不再看“黄金点”
每年的“金九银十”都是房企押宝的重点推广环节,不少楼盘选择十一开盘。不过今年广州新盘推货“分散”的趋势越来越明显,不少楼盘提前至8月底至9月中推货,希望尽早吸纳客户,加快完成年底回款任务。有统计数据指出,今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘14个,合计2306套单位,推盘量比去年同期减少3个,但总推货量增加21%。
环境:银根紧缩房企坦言资金压力大
今年5月17日,银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,这成为上半年房地产融资收紧的重要节点。
进入8月,针对机构违规输血房地产企业的市场乱象,监管部门加大了整顿力度。8月9日,银保监会发文,将在32个城市开展银行房地产业务专项检查,涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等银行房地产相关贷款,严查各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。8月30日,银保监会又发布对部分地方中小银行机构现场检查情况的通报,对中小银行违规为房地产项目提供融资进行了批评。
“现在贷款额度比较紧,而且时间长,最关键的是利率上浮不稳定。”日前记者在增城一楼盘踩盘时,销售人员如是说。她表示,现在和几大银行合作,贷款利率基本都是上浮10%~20%左右,“现在接近年底,银行贷款审批周期都拉长了,对我们开发商来说其实资金考验比较大。”
9月6日央行宣布,决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点及定向降准1个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元,其中全面降准释放资金约8000亿元,定向降准释放资金约1000亿元。不过,业内人士分析认为,此次降准主要是为了扶持实体经济,房地产政策方面并没有太多的松动,不排除降准所带来的资金面宽松会给房地产行业带来些许提振,但在收紧的房地产政策下,影响不大。
不过值得注意的是,9月20日,新一期贷款市场报价利率(LPR)出炉:1年期LPR为4.2%,较上一期下降5个基点;5年期以上LPR为4.85%,保持不变。有分析人士指出,5年期以上LPR利率保持不变,表明在当前房地产市场调控背景下,决策层希望通过稳定房贷利率防止房价过快上涨。
中原地产首席分析师张大伟表示,二手房数据连续出现了3个月20个城市房价下调,这也是最近2年来首次出现的情况。从不同城市变化看,一、二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落,“2019年上半年的小阳春已经过去。”张大伟说。
供应:盘量减少货量增加区域“百花齐放”
据广州中原研究发展部监测,今年“十一”前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘14个,合计2306套单位,推盘量比去年同期减少3个,但总推货量较往年增加21%,“盘量减少,货量增加”的特征明显。总体来说,外围区域的单盘推货力度明显大于中心区域,但目前广州市场仍以少量加推为主,通过控制供货节奏来营造人气。
从区域来看,近四年“五一”或“十一”开推盘主力区域,经历了“增城-番禺”到“增城-黄埔”再到“增城-南沙”的变迁,且过去两大主力供货区推新占比均超过总量的50%,扎堆热区的特征显著。今年“十一”扎堆热区的“传统”被打破,各区新房供应表现出“百花齐放”的态势,主要供应区仅增城占比达到两成,并列第二位的番禺、黄埔仅各占17%。业内人士认为这主要得益于近年广州各区供地更趋均匀。
今年黄金周平均每个盘供应165套单位,比2018年同期的112套大幅增加46%,单盘供应能力提升明显。广州中原研究发展部认为,这主要得益于去年11月楼市调控手段优化,尤其加快中心区项目新批数量,以广钢项目为例,去年同期“一次只批50套”,目前同板块项目一次性可批200~300套单位。此外,去年“十一”长岭居、蕉门、花都花山、增城石楼等改善型板块叠拼、联排项目集中入市,此类成交周期长的项目一次推出套数较少,亦间接拉低去年平均供应水平;反观今年“十一”推货,基本以高层洋房单位为主,供应能力更强。
现象:推货分散不少项目“抢跑”“延后”
每年的“金九银十”都是房企押宝的重点推广环节,不少楼盘都会选择在十一假期开盘。不过从2018年起,广州新盘推货“分散”的趋势越来越明显。今年,开发商推货更加分散,不少项目抢跑或延后推货计划。
业内人士分析,从开发商的角度而言,提前至8月底至9月中推货能尽早吸纳客户,加快完成年底回款任务;从买家的角度而言,由于广州市场价格、供应长期趋于稳定,客户保持理性心态,早年“一窝蜂”入市的情况不再,不少客户选择“十一”外出旅行、返乡,房企为方便客户安排假期时间,亦普遍提前推货。
从抢跑项目特征来看, 8月24日~9月7日推新以中高价盘为主。包括市区广钢板块的葛洲坝紫郡府以及天河奥体板块的珠江花城,其中珠江花城更是于9月6日获批预售证,累计释出400套单位,“金九银十”期间“弹药充足”,9月已进行两次开盘(9.7、9.21)。外围区方面,南沙、番禺优质地铁板块金洲、新造分别推出中高端盘越秀天珹、思科智慧城12光年。
广州中原研究发展部认为,由于中高端盘蓄客时间较长,且上述板块除广钢外,近年一手盘供应偏少,因此意向客户高度集中,故项目提早开盘利于促成成交。中秋节及后,各区刚需盘开始“试水”。此时推新项目所在板块普遍一手货源充足(如黄阁、石滩、朱村等)竞争激烈,提前抢跑利于趁早吸纳观望买家,抢喝市场“头啖汤”。
此外,今年除亚运城、绿湖国际城等个别大盘选择在十一假期推货外,其余主要一手大盘基本保持顺销状态,部分项目早于7~8月便大批量获取预售证入市,各区大盘基本保持约500套左右的可售库存。广州中原研究发展部预计,各区大盘“十一”期间将会推出小量促销单位、特价房“暖场”,并保持顺销状态。
除“抢跑盘”外,今年市场上亦出现不少“延后盘”,预计十一假期过后才投入市场。广州中原研究发展部指出,一部分“延后盘”存在建筑进度未达获取预售证要求的客观原因,不得不调整推出时间。另一部分延后盘多是由于开发商需要更长时间“造势”。如花都湖、南沙灵山岛尖属于全新板块且拿地成本较高,市场接受程度处于未知状态,因此开发商金九期间普遍进行“宣传攻势”,如通过发布会、广告、热门商圈设立示范点等方式先打响项目知名度,待合适时机再推货。
布局:热点板块主打“性价比”吸客
根据广州中原研究发展部监控显示,亚运城为“十一”期间的“顶梁柱”板块,全新亚运城“天韵”组团入市在即,预计可推出400套新货。此外,科学城全新盘大壮名城有望在假期前入市,加上保利罗兰国际、科城山庄等顺销大盘,预计将吸纳东部地铁通勤客户入市。
除传统跑量板块外,2019年从化街口、增城石滩得益于“性价比”高的优势,受关注程度不断提高。今年1~8月从化累计成交一手单位2700宗,同比增加10%,受14号线通勤利好带动,加上知识城板块价格提升带来的需求外溢,越来越多白云、黄埔上班族关注从化楼市。
石滩板块除传统大盘绿湖国际城外,全新盘金众江悦府、方圆·云山诗意云玺“正式上线”,区域热度处于提升期。此外,部分石滩项目以今年7月华侨城高价拿下石滩郑田村A19022号为卖点,刺激买家加快入市步伐。
前景预判
“抢客大战”或从假期后开启
根据当前“十一”推货预判,假期期间广州大部分项目以顺销为主,或会推出小量一口价单位、抽奖活动等吸引客户,但整体市场交投将表现平稳。从局部板块来看,地铁通勤、供应相对紧缺的板块开发商价格或相对“强硬”;板块竞争激烈的板块出现小幅让利的可能性较高。
以广州中原研究发展部9月调研为例,在南沙金洲、天河奥体等一手供应相对紧张、周边新土拍地价较高的板块,开发商普遍抱着“不愁卖”的心态,“金九银十”期间以常规价格出售,促销力度较弱。在黄埔知识城板块,由于21号线贯通至天河在即,加上板块二手单位尚未大批量进入市场,因此知识城部分楼盘甚至出现轻微价格上扬趋势。综合近年一手市场成交“翘尾”特征,广州中原研究发展部认为,进一步的“抢客大战”或从假期后开始打响,尤其今年四季度将有大批全新项目入市,届时买卖气氛或将更加热烈。
专家观点
广州市场实际上现在有三个不缺,即不缺购房需求、不缺政策利好、不缺市场信心。一,购房需求有继续释放的可能,尤其是部分观望的购房需求在近期也会积极入市。二,随着区域发展、各类轨交建设等,广州郊区市场表现活跃。三,这两年广州房屋增值机会表现明显,市场有充足信心。因此,预计广州今年“金九银十”的表现会不错,或者说广州的市场交易也会比较活跃。考虑到近期市场还是以降价促销为导向,预计部分楼盘还是愿意给予一些打折优惠或让利的做法,购房者可以积极把握。
——易居研究院智库中心研究总监严跃进
近期楼市成交量上来了,但只是和6、7、8月份的低迷比较,整体增长幅度其实并不大。由于大幅回收资金的目标并没实现,所以接下来的“十一”黄金周,促销肯定会持续,否则解决不了项目资金紧张的问题。降价还有多少空间呢?除去部分已实现回收资金目的的区域楼盘,之前那些优惠不痛不痒、中秋基本没卖多少的项目,“十一”很可能会加大优惠力度。
——地产专家邓浩志
截至9月23日,广州9月一手住宅供应4080套,面积47.2万平方米,成交4172套,面积45.8万平方米,虽然开发商的供货积极性提升,但是营销动作仍然偏于保守,所以成交表现平平。预计临近黄金周开发商将会加大促销力度,从10月份开始,四季度将会有一波覆盖范围更广的优惠大战。
——广州克而瑞首席市场分析师
肖文晓
部分楼盘“金九银十”推新信息
荔湾区
葛洲坝·广州紫郡府将加推143平方米四房
新世界凯粤湾加推76~143平方米二至五房产品
天河区
珠江花城加推7栋115~139平方米四至五房单位
云商汇推出建面30~55平方米创意空间和建面155~900平方米企业总部
海珠区
越秀天悦江湾首推建面约102~140平方米的江景复式单位
华发江南府主推建面约128~143平方米四房户型
白云区
伟腾云星8月31日提前抢跑推出建面79~130平方米二至四房住宅单位
华润置地·润府全南向建面约105~133平方米3+1至4+1房复式单位即将推出
朗云花园计划推平层121平方米、复式洋房111~115平方米及别墅产品。
黄埔区
万科幸福誉万科山景城樾山三项目有加推
华标峰湖御境将推出328~586平方米五至九房大户型单位
番禺区
星河湾半岛四期新推出一栋28层高的普通住宅,四房单位建面约286平方米
亚运城9月推出89~135平方米三至四房单位
南沙区
嘉霖聚和·尊悦台首推建面约76~96平方米的二至三房单位
金科·博翠明珠将推80~138平方米三四房江景住宅
中交蓝色海湾预计推售1栋洋房单位,户型建面约为144~237平方米
敏捷·鹿港预计主推建面约34~90平方米住宅单位
中交汇通中心商用项目推售建面50~70平方米南向海景LOFT办公单位
相关链接
南沙灵山岛尖板块
全新楼盘11月开放
信息时报讯(记者罗莎琳) 9月23日,由越秀地产和喜马拉雅联合举办的“在岛尖·听见世界”声音美学艺术馆,在广州国际金融中心(IFC)精彩上演。记者在活动上获悉,位于南沙灵山岛尖板块的越秀地产南沙全新项目越秀·明珠天悦江湾项目即将11月开放。
进入展馆,里面设立了一个有趣的声音装置。简单的管道搭建的是声音的纽带,寓意着让人静下心、慢下来,去聆听生活中那些被遗忘的美好声音。展馆里还可以录制有声明信片,选择一段最有共鸣的音频,寄给亲人、小伙伴、甚至自己,用声音表达生活,表达情感。
据悉,作为全国最早的老牌房产商之一,越秀一直秉持着“成就美好生活”的品牌使命。南沙全新项目越秀·明珠天悦江湾项目即将11月开放,以“岛”“秋”“滩”“洲”为主题,用极简意象为建筑增添多一份想象空间。
2014年,《南沙新区明珠湾区起步区控制性详细规划》正式发布,提出将明珠湾建设为现代金融服务集聚区、总部商务办公区和钻石水乡居住社区等功能区。经过5年轰轰烈烈的造城建设,灵山岛尖板块已是芳华乍现。今年4月,总投资约134亿元的6大总部基地集中开工,至今已聚集13家总部企业。交通方面,地铁18号线(在建)、22号线(在建)、地铁15号线(规划中)将从明珠湾穿梭而过,快捷通达广州市区,更与深圳、珠海等地。
在广州买了二手房,大家对装修有什么更好的建议
二手房装修不应该是根据业主想象去做,而是根据实际需要走,这样能够保证不浪费。有些装饰公司修为了能够多得到利益,总是将能够保存的点全部认为可以拆除,这样就会对业主来说引起很大的浪费。二手房装修相对于新房装修有很多不同之处,更加容易出现浪费、污染的情况,总结一句话就是“设计构造,保留为要”,业主应当在这些方面予以关注
预算价格和所施工的量是密不可分的,某一复式楼层所做的活:有墙面处理;卫生间厨房所有设施包括瓷砖全部拆除从新装修;还有这套房子是复式结构有个阁楼,以前的房主把阁楼上都铺的地板,现在客户想在阁楼上再做个卫生间这就比较复杂了,一是阁楼上空间不大,不好布局;二是做卫生间就要考虑上下水位置以及防水问题。
拆除改造需要注意的几个点
二手房装修注意事项四、拆除改造需要注意的几个点
1、水路改造如同疏通血管。二手房装修一般原有的水路管线都有许多不合理的布局或者被腐蚀,所以水路进行彻底检查。如果原有的管线是已被淘汰的镀锌管,在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管,最近一直用的PP-R管比较多,这点是必须要换的;
2、电路改造是很致命二手房装修普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象,已不能适应现代家庭的用电需求,所以在装修时必须彻底改造,重新布线。由于以前都是用铝线的,所以就需要我们将其换成我们现在应用的铜线,并且要使用PVC绝缘护线管。而对于安装空调等大功率电器的线路要单独跑线。简单来说,就是要重新来过。至于插座问题,一定要多加插座,因为二手房的插座达不到现在电器应用的数量,所以这是装修必须要改动的;
3、瓷砖拆除及地板翻新重点多:砸墙砖及地面砖时,避免碎片堵塞下水道;只有表层厚度达到4毫米的实木地板、实木复合地板和竹地板才能进行翻新。此外,局部翻新还会造成地板间的新旧差异,因此,消费者不能盲目对地板进行翻新;
4、“表面”的文章要做好在装修时,二手房的墙面、地面、天花的改造是最容易被忽略的,老房的原装修一般使用的都是亲水的石膏类腻子,需彻底铲除后改用耐水腻子;
5、门窗更新慎重考虑门窗老化也是二手房中的一个突出问题,但如果材质坚固,而且你也喜欢其款式,一般来说只要重新涂漆即可焕然一新,但是木门窗是否起皮、变形,一定要换新的了。此外,钢制门窗表面漆膜脱落、主体锈蚀或开裂,除了不安全外,也很难恢复原状,为了不影响使用效果,也应拆掉重做;
6、多给家具留一点点情面中国人一般都是接手新房以后,亟不可待的就拆除旧家具买了新家具,却不去衡量家具的价值,这一点是需要注意的,有时候我们是可以保留的,因为家具的有毒气体挥发性时间比较长,现在刚会发完毕又要重新弄,而且要以节约资源为主;
7、闭水试验是最重要的,必不可少的。
总结:二手房装修注意事项我们在装修之前一定要了解清楚再进行装修,否则将会对我们的家居产生一定额影响,小编上面为大家介绍的相关知识,希望能够对大家做好二手房装修有所您帮助。
二手房装修注意事项五、几个安全环保问题
1、二手房装修完毕一定要清理消毒由于二手房经历过很多的人员居住,所以会有一些无法估计的物质存在,因此最好在装修完毕以后,对房屋整体进行消毒处理。特别是想保留家具的,可以在维修完毕后,进行消毒处理,可用3%的来苏水、1%-3%的漂白粉水或用3%的过氧乙酸溶液喷洒。洒后关门窗1小时;
2、“隐蔽工程”是最大的隐患例如对吊顶内的供水、空调、通风等各种设施的管道、线路、设备是否已做密闭试验及电器绝缘、电阻测试,连接是否牢固、接头做法是否符合要求、易燃材料是否已做防火阻燃处理等都属于“隐蔽工程”的范围,都是在第一次安装之后无法再进行检查的。旧房装修时,能重新打开这些部位乃是一个消除隐患的好机会,业主一定要严格检查,把以往遗留下的“隐蔽工程”除掉;
3、旧房更不应该随意拆除墙体因为经过一段时间的沉积,房屋内部没有新房时的牢固,并且我们也很少有图纸,因此拆除时候不要砸坏承重墙,这将给房屋带来极大的安全隐患,应予避免。二手房装修要比新房装修注意的事项很多,还会发生很多意料不到的事情,因此大管家建议您最好找专业人事进行安排看管,以免找马路工人不负责任和经验不足者故弄玄虚。
全国最大的二手车交易市场在哪
二手车市场全国最大的这个并没有排名,北京的旧车市场和宁波的二手车市场,这两个规模在全国比较有名。北京旧车市场地址在北京市丰台区南四环西路123号,联系电话是(010)83638888;宁波二手车市场地址在浙江省宁波市海曙区鄞县大道古林段1号,联系电话是:4006081890。
大型交易网站有汽车之家和瓜子二手车,汽车之家主打为用户提供最新的汽车报价平台。在这里给出报价的同时,还能将两辆车添加对比,从性能报价上综合分析,帮选出最合适的爱车。里面的汽车新闻也可以帮助车友了解最新的汽车类资讯。
瓜子二手车是一款实用的二手车买卖的平台软件,它提供了非常多的二手车车源,里面的二手车都做过各项安全系数检测,有一定的安全保障。
去二手车市场买车时的购车流程:
1、确定车况:查找事故痕迹与隐患、识别汽车的真实年龄、仔细察看轮胎磨损程度、检查车身状况、发动机外观与运转情况、检查车辆行驶性能。
2、检查手续:登记证有无抵押,如果有抵押,询问是否已解除抵押、交强险保单有无过期、行驶证车辆照片是否和实车一致。
3、砍价:做二手车生意的人都知道,二手车没有一个十分精准的价格,多一点少一点都有可能,所以买二手车是可以砍价的。